Régimen de Afectación a Vivienda

(anteriormente Bien de Familia)

Es habitual, al recibir consultas sobre la afectación de un inmueble al Régimen de Vivienda (anteriormente denominado Bien de Familia), advertir confusiones generalizadas que existen sobre una institución de tanta importancia y que aporta el invaluable beneficio de proteger, frente a determinadas circunstancias, nuestra propiedad, donde se encuentra establecida nuestra vivienda.

Una importante novedad a partir de la reforma del Código Civil en agosto de 2016, es que de acuerdo al art. 244 se puede afectar todo el inmueble o hasta una parte de su valor, cuando anteriormente la afectación recaía indefectiblemente sobre la totalidad de inmueble.

Tal vez entre los errores más comunes están las creencias de que al afectar una propiedad al régimen de Vivienda, ya no será necesario llevar a cabo la sucesión del titular de dominio al momento de su fallecimiento, así como que con la afectación de un inmueble se lo puede “proteger” frente a situaciones originadas con anterioridad. De ninguna manera es así en ninguno de los 2 casos.

El Régimen de Afectación de la Vivienda, hoy legislado en los arts. 244 a 256 del Código Civil y Comercial de la Nación, otorga la posibilidad de crear un régimen especial y extraordinario de protección, de carácter legal, sobre un inmueble, el cual puede ser urbano o rural (este último sólo se puede afectar si no excede la unidad económica, conforme a lo que dispongan las reglamentaciones locales), y que básicamente impide que la propiedad sea llevada a remate en caso de que un acreedor, (por ejemplo originado a raíz de un accidente de tránsito, un juicio laboral, etc. y aún en casos de concursos o quiebras), pretenda la ejecución forzada del inmueble vía judicial.

Desde ya que la deuda no desaparece y el acreedor podrá ejercer sus todos sus derechos y acciones, llevando a cabo los procesos judiciales que correspondan, dentro de los cuales el Juez podrá disponer y resolver todas las medidas procesales y cautelares que considere aplicables sobre la totalidad del patrimonio del deudor, hasta llegar a su venta forzada, siendo que esto último (subasta / remate) sólo podrá suceder sobre todo el resto del patrimonio del deudor, quedando “a salvo” y exceptuada de la posibilidad de la venta forzada de la propiedad afectada bajo este régimen, lo cual es justamente el efecto buscado al optar por el mismo.

Simultáneamente, la propia legislación, a través del Art. 249 del CCyC., establece situaciones de excepción, donde la propiedad aún bajo la protección de este régimen SI podrá ser ejecutada y/o rematada cuando las deudas pretendidas en cobro, provengan de impuestos, tasas, expensas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos sobre la propiedad (ej. hipotecas), deudas generadas por construcción y/o mejoras introducidas en la misma finca y deudas generadas por obligaciones alimentarias.

La propiedad queda amparada por este régimen desde el mismo momento del otorgamiento del acto por el cual se constituye, y desde ese momento queda protegida contra cualquier evento futuro que nos pudiera generar obligaciones de pago, con excepción de las referidas anteriormente.

No así, con situaciones o relaciones contractuales anteriores a su constitución, aun cuando el acreedor iniciara las acciones legales con posterioridad a la afectación de la propiedad a éste régimen. Si la causa o evento que origina la obligación de pago ya existía al momento de afectar la propiedad bajo este régimen, contra ese acreedor en particular no habrá protección alguna, y es quien podrá llevar la propiedad a subasta y remate para el cobro de su crédito, de donde se desprende la enorme importancia tratar a esta figura como un instrumento preventivo, y no esperar a tener un problema para recurrir al uso de esta interesante institución legal.

En relación a los tiempos, una situación particular a tener en cuenta se da en las relaciones laborales. Si la relación laboral (formal o informal) se iniciara con anterioridad a la afectación a este régimen, y el despido (directo o indirecto) se produjera con posterioridad, frente a ese empleado acreedor, esa afectación no tiene valor, ya que se debe tener en cuenta el inicio de la relación laboral, y no la fecha de interrupción de la misma.

Los requisitos para su constitución son básicamente:

• La designación de, como mínimo, un beneficiario, y que en caso de no designar a un hijo, cónyuge, conviviente, ascendiente, etc., podrá ser el mismo propietario constituyente, aun soltero, y designándose beneficiario a sí mismo.
• La afectación de un solo inmueble, o parte de él, por persona. No podrá por tanto afectar más de un inmueble aun encontrándose éstos situados en distintas Provincias. De presentarse esta situación en un proceso judicial el Juez dejará sin efecto la Afectación al Régimen sobre el último inmueble afectado.
• Que se habite el inmueble en forma directa, sea por el o los propietario/s constituyentes, y/o por alguno de los beneficiarios designados. La habitación efectiva de uno solo de ellos ya configura el cumplimiento de lo establecido por Ley.

La existencia de Beneficiarios surgió como requisito para su constitución en la Ley 14.394, que originariamente dio nacimiento al antecesor de este régimen, el Bien de Familia, y fue conservada al incorporarse su regulación en el CCyC, pero no implica ningún beneficio o derecho en particular para éstos, más que un remoto derecho cuasi-alimentario de pedir habitación (o sea vivienda en caso de necesidad) que sólo se da en casos absolutamente excepcionales. Tanto es así que en doctrina se ha criticado que la Ley utilice esta terminología de Beneficiarios. Esta confusión genera que es habitual la consulta sobre el caso de una familia que con posterioridad a la afectación a este régimen ha tenido más hijos. Si bien está previsto el trámite de “ampliación subjetiva”, o sea incorporar al nuevo hijo como beneficiario, como he dicho la situación no varía sustancialmente en relación a la propiedad, su dueño y su familia. Que haya hijos nombrados beneficiarios y otros que no, no los deja en posiciones diferentes en cuanto a derechos y obligaciones propios del derecho familia, ni altera de ninguna forma sus derechos sucesorios, que como dijera anteriormente es necesario llevar a cabo una vez fallecido el titular.

Para su afectación, y en caso que uno sólo de los cónyuges o convivientes sea el titular del dominio, no hace falta que el otro preste su conformidad, en cambio la Ley expresamente exige en este caso la firma de ambos cónyuges o convivientes (en los casos de uniones convivenciales inscriptas) para desafectar la propiedad de este régimen, (el titular desafectándolo y el otro cónyuge / conviviente prestando el asentimiento) por la consecuencia de pérdida de la protección sobre esa propiedad que constituye su vivienda.

La reforma legislativa del año 2016 introdujo figuras muy interesantes y novedosas dentro de la órbita del presente régimen, por ejemplo la posibilidad de efectuar la Subrogación Real (art. 248 CCyC) por la cual se transmite la afectación a este régimen sobre una propiedad a la nueva vivienda adquirida en sustitución de la afectada originariamente y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio (es decir, a los importes obtenidos por la venta de la vivienda afectada, cuando no se otorga la compra de un segundo inmueble en forma simultánea con la venta del primero). En el mismo sentido fue incorporada la posibilidad de efectuar la Reserva de subrogación real, cuando la venta de la vivienda anterior y la compra de la nueva vivienda no sean otorgadas en forma simultánea, lo que deberá surgir claramente en la escritura de venta y contará con reflejo registral a través del Registro de la Propiedad Inmueble. Posteriormente en la escritura de adquisición de la nueva vivienda, deberá referenciarse la reserva de subrogación efectuada, consignando todos los datos de la primitiva afectación. El beneficio que trae aparejado esta innovación en la normativa es la posibilidad de poder mantener la fecha originaria de afectación al Régimen de Vivienda aun en caso de cambios de la casa/habitación, lo cual anteriormente no era posible con los riesgos que dicha situación generaba.

Asimismo en caso de que el bien afectado objeto de la venta se encuentre gravado o afectado por medidas cautelares posteriores a la constitución, deberá solicitarse judicialmente que dichos derechos o medidas se trasladen al nuevo bien adquirido o al precio de venta.

En los tiempos que corren, con una realidad económica apremiante, la Ley nos ofrece una herramienta jurídica de suma utilidad y capacidad de prevención, que sin dudas por sí sola no evita los problemas de carácter legal que determinadas situaciones pueden generar, pero ofrece y otorga una protección inigualable para la vivienda.-

Marcelo Padula

Escribano

Mayo 2020