Boleto de Compraventa

Es sin dudas uno de los contratos de mayor importancia por sus consecuencias, habitualidad y por ser el instrumento idóneo para la adquisición y venta de propiedades inmuebles, principal pero no exclusivamente.

Generalmente se lo relaciona con la compra / venta de inmuebles, pero en realidad puede ser utilizado, y es aconsejable por regular la relación de los sujetos negociales, en la transmisión de todo tipo de cosas sea que su valor económico y/o particularidades de la operación hagan aconsejable dejar claramente establecidas todas las condiciones pactadas por las partes contratantes.

El boleto de compraventa es en un principio el contrato que “cierra la operación” y por ende la define como tal; ya que desde su firma los contratantes adquieren derechos y quedan obligados según lo acordado en el documento, y donde (como normalmente sucede) se entrega dinero a cuenta del precio total pactado en calidad de pago a cuenta y principio de ejecución del contrato.

Más allá de los elementos esenciales que hacen a la existencia de la compraventa (sujetos contratantes, precio y cosa vendida), cada operación tiene particularidades propias generadas en las necesidades y situación de los contratantes, por ejemplo en cuanto a tiempos, mudanzas, sucesiones pendientes, hipotecas o embargos sobre la cosa vendida, etc., por lo que resulta fundamental la redacción de un contrato en particular para cada operación, donde todas estas situaciones particulares queden debidamente expresadas, reconocidas y previstas en sus soluciones, lo que evitará dejar focos de posibles conflictos abiertos en el transcurso de la operación. De esto se desprende la enorme desventaja de utilizar “formularios” o “modelos tipo / estáticos” que no prevén más que lo básico y esencial de la operación, y la conveniencia de contar con el asesoramiento adecuado por parte de un profesional.

Existe una creencia generalizada por la cual se dice que se es dueño porque “tiene boleto”, lo cual es jurídicamente inexacto. El boleto no transmite la propiedad, la titularidad de dominio, la condición de “ser dueño” legalmente hablando.

El boleto origina el nacimiento de los derechos y obligaciones recíprocas entre los contratantes. El vendedor tendrá básicamente el derecho de cobrar el precio, (saldo de precio restante), y la obligación de entregar la cosa vendida en “forma” según lo acordado, y si hablamos de inmuebles esto será normalmente entregando la posesión y firmando la escritura de compraventa. En contracara, el comprador tendrá como derechos que se firme la escritura a su favor y que se le entregue la posesión de la propiedad, por otro lado tendrá por obligación la de pagar el precio en las condiciones pactadas. A esto deberá sumársele las obligaciones especiales que puedan contraer las partes por las particularidades de la operación.

 Es así que con el boleto sólo estamos en el ámbito de los derechos personales (derechos y obligaciones) y será con la escritura pública de compraventa donde entraremos en el ámbito de los derechos reales (dominio o titularidad sobre la cosa, inscripción registral, etc.), con todo el resguardo legal que esto significa y en relación a las características fundamentales del dominio: exclusivo, perpetuo y absoluto.

 Para el boleto de compraventa, por ser un instrumento privado, no se prevé legalmente trámites especiales y necesarios previos a su firma, (como sí lo son para una escritura pública), y en este mismo sentido se considera “autores” del mismo a sus firmantes, independientemente de quien lo haya redactado y aunque normalmente los contratantes se enteren de su contenido al momento de firmar.

 La mayor seguridad del comprador, al firmar boleto y hacer la primera entrega de dinero, se obtiene al haberse realizado previamente el análisis de los antecedentes de la propiedad (títulos que detenta la parte vendedora para acreditarse como tal), poderes en caso que la parte vendedora sea representada por otra persona, y de tener a la vista los informes de dominio e inhibición expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble.

 Estos últimos aportan la información necesaria para el desarrollo de la operación. El informe de dominio lo hará sobre el inmueble, indicando quienes son los propietarios, existencia o no de hipotecas, usufructos y/o medidas cautelares por ejemplo; y el informe de inhibición lo hará sobre el/los vendedor/es, indicando la existencia o no de alguna resolución judicial que le impida a la persona o sociedad vendedora poder hacerlo. Normalmente cualquier situación que en principio genere la imposibilidad de celebrar la venta u otorgar la escritura es solucionable pero requiere, como buena práctica, la previsión en el mismo boleto de la forma en que se abordará el tema, en razón de dejar plasmado en el mismo documento lo que asegure a las partes que la operación se desarrollará según lo previsto, de acuerdo a sus intereses o necesidades.

Los elementos que básicamente las partes deben pactar y dejar reflejados en un boleto de compraventa son: el precio, la forma de pago, cuando se entregará la posesión, en qué estado se entregará la propiedad, tratamiento de deudas sobre impuestos, tasas, contribuciones especiales u obras de infraestructura; gastos, impuestos y honorarios originados por la escrituración, designación de escribano, y el pacto comisorio, que prevé en caso de incumplimiento de una de las partes, la posibilidad para la parte cumplidora de resolver la operación (dejarla sin efecto) o exigir su cumplimiento vía judicial con las penalidades pactadas. En éste último sentido decir que el incumplimiento de alguna de las partes genera la posibilidad de que el “cumplidor” solicite el título de propiedad judicialmente a través de un proceso que se conoce como “juicio de escrituración”. Cada uno de los elementos mencionados debe ser evaluado y pactado según las particularidades del caso; como para los plazos para firmar la escritura por ejemplo debe tenerse en cuenta los trámites previos y necesarios.

También es de suma importancia utilizar el lenguaje adecuado y evitar expresiones que se han vuelto comunes pero que no tienen reconocimiento legal, como “Tenencia precaria” o “Posesión precaria”. Quien compra por boleto y le es entregada la propiedad, la tiene en posesión, con total independencia de cómo se describa en el boleto, porque su ánimo sobre la cosa es el de dueño. Toda otra expresión además de ser inexacta produce confusiones entre las partes sobre su situación, sus derechos y obligaciones.

Por último comentar que las operaciones pueden ser condicionadas en el boleto de compraventa al resultado de hechos futuros e inciertos para evitar dejar a las partes o a alguna de ellas frente en una situación de incertidumbre. Un caso habitual en este sentido es el del comprador que depende del otorgamiento de un préstamo por parte de una entidad financiera para poder afrontar el negocio y que se encuentra a la espera de la aprobación por parte del banco. Es aconsejable en este caso la inclusión de una cláusula que supedite la compraventa, como condición resolutoria, al otorgamiento del préstamo, ya que en el caso de finalmente no ser obtenido las cosas volverán a su situación original, restituyéndose el dinero entregado a cuenta y la cosa si fue entregada con anterioridad, sin perjuicio o multas que afrontar.

El boleto y la operación que representa tienen trascendencia económica, social y familiar, en especial cuando se trata de la vivienda. Es una herramienta legal sumamente útil y que tratada con seriedad allana el camino y facilita el buen resultado de la operación.

Es en este sentido como debe ser afrontada su gestión y firmado entre las partes, sin perder de vista que la propia naturaleza del boleto de compraventa lo hace un instrumento jurídico de existencia temporaria, y que tiene como destino final el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, lo cual perfecciona la operación y otorga seguridad a su propietario a través del título de propiedad.

Marcelo Padula

Escribano

Mayo 2020