Garantía en el contrato de alquiler

Es muy común, en ocasión de consultas por la celebración de un contrato de alquiler, ver las distintas confusiones que existen en relación a los alcances, efectos y seguridad en la garantía de este tipo de contrato y resulta de suma importancia al llevarlos a cabo tomar todos los recaudos legales necesarios para que, tanto el dueño de la propiedad como el inquilino, se eviten perjuicios en el futuro.

Lo primero que hay que aclarar es que las disposiciones legales no imponen como un requisito necesario del alquiler que se incluya una garantía. Desde el punto de vista netamente legal se puede celebrar esta operación solamente con la intervención del propietario (locador) y de quien usará de la propiedad en alquiler (inquilino).

La primera gran cuestión a aclarar es que la garantía en este tipo de contratos es personal, esto quiere decir que en realidad quien sale de garante se convierte en un fiador, un avalista que responde por las obligaciones incumplidas del inquilino, sea por falta de pago del alquiler o por cualquier otra cuestión que se resuelva finalmente con una suma de dinero a modo de indemnización (ej. Daños producidos en la propiedad). La confusión en este punto se da fundamentalmente por una costumbre que se ha establecido históricamente y que es la de solicitar al futuro inquilino “un tercero que responda con un inmueble que será presentado en garantía”. El fundamento de esta costumbre es tomar algún recaudo para conocer sobre la solvencia patrimonial de quien va a ser “garante”, pero no implica de ninguna manera que la propiedad que se presenta (y sobre la cual se piden informes para conocer su estado legal) queda relacionada o “trabada” por haber sido presentada en “garantía”. El ejemplo mas claro es que al día siguiente de firmar el contrato de alquiler esa misma propiedad presentada podría venderse o hipotecarse sin ningún tipo de limitación.

De todo esto surge claramente que lo verdaderamente importante para el propietario del inmueble es que quien se compromete firmando el contrato en calidad de garante tenga una situación patrimonial que en principio asegure los pagos que el propio inquilino eventualmente no podría afrontar. En virtud de esto puede darse, y aporta la misma seguridad, que quien se presenta como garante sea una persona conocida del propietario y que en tal virtud no se solicite la presentación de título de propiedad alguno, sino “simplemente” la firma del contrato.

Lamentablemente en nuestro país se ha dado con cierta frecuencia la maniobra de presentar “garantías compradas” lo que implica un gran riesgo para el propietario del inmueble en alquiler.

Pero existe una forma de evitar verse perjudicado por esta maniobra y saber si una garantía es “comprada”. Junto con los informes que anteriormente mencioné, se puede presentar en el Registro de la Propiedad Inmueble una solicitud denominada “Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado”, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble del garante en los 90 días anteriores a la expedición del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garantía podría ser comprada y sin dudas presenta una señal de alarma.

Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si está inscripto como bien de familia en cuyo caso no sirve para ser presentado por el garante, porque evita cumplir la función que justamente se busca. El trámite puede ser efectuado por un particular siempre que lleve la firma de un escribano, abogado o martillero público

En cuanto a los plazos máximos y mínimos se debe decir que con respecto a los plazos mínimos la ley diferencia a las locaciones según para qué destino vayan a realizarse: si se trata de locaciones con fines de vivienda, el plazo mínimo será de 2 años; para los restantes destinos (comercio, industria, ejercicio de profesiones, etc.) dicho plazo será de 3 años. En base a esto, cuando los contratos de alquiler se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos legales. La misma ley prevé casos donde pueden computarse otros plazos pero sólo para casos muy especiales como embajadas, consulados y organismos internacionales, las locaciones de viviendas amuebladas para fines turísticos, etc. En cuanto al plazo máximo, la ley establece que el contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de 10 años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los 10 años.

Otro caso que se plantea con cierta frecuencia es qué pasa si, transcurrido el período establecido en el contrato, se continúa con la locación.

Si terminado el contrato, (dice la ley) el locatario permanece en el uso de la propiedad arrendada, no se juzgará que hay renovación automática del contrato, sino la continuación del contrato original, bajo las mismas condiciones, hasta que el propietario pida la devolución del inmueble; y podrá pedirla en cualquier momento sin importar cuanto tiempo pasó desde el vencimiento del contrato.

Los pagos deben pactarse siempre por períodos mensuales, y esto está previsto en forma expresa en la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación que se establece como regla general para todos los contratos.

No se puede pactar cláusulas de ajuste sobre los alquileres. De existir las mismas son consideradas nulas por la ley y esto en relación a la Ley de Convertibilidad que prohíbe expresamente todo tipo de indexación.

Lo dicho anteriormente sobre la fianza (el garante) no debe confundirse con el depósito en garantía entregado por el inquilino. La fianza es un contrato (accesorio al de locación y que se suma con la presencia del garante). En cambio, el depósito en garantía implica la entrega de una suma (normalmente 2 meses de alquiler) y que queda afectada a asegurar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquilino. La fianza también garantiza igual evento, pero es personal y como vimos implica la participación en el contrato de otra y otras personas.

Marcelo Padula
Escribano